Evolución del valor inmobiliario en Cuenca (Azuay) vs. Quito (Pichincha) y Guayaquil (Guayas), 1999–2025

Contexto macro y regulatorio que afectó la plusvalía (1999–2025)

Dolarización (2000): estabilizó precios y expectativas tras la crisis de 1999, habilitando el despegue del crédito y la demanda de vivienda en los 2000s. (Síntesis histórica y series para Ecuador en reportes comparativos del mercado)

Boom de commodities y remesas (≈2003–2014): mayor ingreso y urbanización impulsaron construcción y precios en Quito y Guayaquil; Cuenca recibió además demanda de retornados y jubilados extranjeros.

Ley de Plusvalía (2016) y derogatoria (2018): el impuesto del 75% a la "ganancia extraordinaria" en segundas ventas desincentivó la inversión; la actividad cayó con fuerza en 2016–2017 y se recuperó tras la derogatoria en 2018. Ver análisis y texto académico y síntesis de impacto/derogatoria por Jaime Rumbea.

COVID-19 (2020): shock transitorio; Quito registró caída interanual del –7% en el m² a junio de 2020 (US$1.235/m²), según Properati Quito. Guayaquil, en cambio, mostró variaciones mensuales positivas y resiliencia.

Costos de construcción: para series oficiales del Índice de Precios de la Construcción (IPCO), ver INEC.

Oferta/absorción 2024–2025: MarketWatch/APIVE y prensa reportan que Guayaquil concentra más unidades en venta y tiene m² promedio mayor que Quito (2024): US$1.341/m² en GYE vs. ~US$1.26k en Quito, según cobertura de El Universo (fuente MarketWatch). APIVE publica boletines sectoriales (abril) y julio/2024.

Tendencias residenciales comparadas

Cuenca (Azuay)

Boom 2007–2012: +8% a +12% anual en casas; en condominios también 10%–12% en algunos casos. Fuentes:

• Resumen GPG (con m² y deceleración 2013)
• Market Trends – Cuenca Real Estate
• Notas de prensa/expat media sobre 8–12%/año y mayor alza en suelo (valles como Challuabamba/Yunguilla): Cuenca High Life y Today in Ecuador

Composición de la demanda: fuerte peso de retornados (≈30% de compras en 2012–2013) y jubilados extranjeros (porcentaje pequeño pero visible), lo que amplificó la plusvalía en la década pasada. (Síntesis histórica local)

2013–2016: desaceleración a dígitos bajos por menor dinamismo macro y la Ley de Plusvalía 2016; tras la derogatoria (2018) el mercado se reactivó (comentarios sectoriales).

Niveles recientes: m² de venta ~US$1.200 en Centro Histórico (2025, cobertura con datos de Plusvalía/Properati).

Quito (Pichincha)

Crecimiento 2000s–inicios 2010s: pero con episodios de meseta: a octubre/2013 se reportaban US$900–1.000/m² en departamentos y US$700–820/m² en casas (promedios de oferta en la capital).

2015–2017: impacto de ciclo y Ley de Plusvalía; actividad y precios se estancan/caen levemente (análisis de acceso a vivienda 2015–2016).

COVID (2020): –7% interanual del m² a junio/2020 (US$1.235/m²).

Niveles 2023–2025: informes locales y RIAL (Di Tella + Plusvalía) sitúan a Quito entre las capitales más baratas por m² en la región; marzo/2025: US$1.215/m² promedio pedido. Un factsheet local indica US$1.225/m² (2023) y variación –2,3% vs. 2022.

Guayaquil (Guayas)

Expansión 2000s–2010s: hacia suburbios de alta plusvalía (Samborondón, Vía a la Costa, etc.). Estudios académicos localizan los m² más altos en Vía a Samborondón; p. ej. Rendón (2015) reporta US$1.301/m² en esa zona (ventas) (PDF Redalyc).

Resiliencia 2020 (COVID): Properati Guayaquil (junio/2020) muestra tendencia positiva (variación mensual +0,8% y seis meses de alzas).

Niveles 2024: cobertura periodística basada en MarketWatch indica US$1.341/m² promedio en Guayaquil (y más unidades en venta que Quito).

Comercial (oficinas y retail): principales diferencias

Quito sufrió un boom-and-bust en oficinas: la sobreoferta y el teletrabajo elevaron la vacancia al 30–40% en el centro-norte en 2021; alquileres y precios bajaron (p. ej. arrendamientos ≈US$8/m² en varios submercados tras pandemia). Ver nota Expreso con entrevista a MarketWatch.

Guayaquil también tuvo ajuste, pero el pipeline fue relativamente más manejable y la absorción se normalizó antes en varios polos (Samborondón, Orellana, Malecón/entorno Puerto Santa Ana), sosteniendo valores mejor que Quito (coberturas y series sectoriales).

Cuenca tiene un mercado de oficinas pequeño y estable (menos rascacielos/torres; menor riesgo de sobreoferta). La plusvalía comercial tiende a seguir la residencial (centro histórico y ejes turísticos), con menor liquidez pero menor volatilidad.

Conclusiones para un inversor (1999–2025)

• Cuenca (Azuay) brindó mayores tasas de apreciación en su boom 2007–2012 (8–12%/año), y hoy mantiene niveles de m² competitivos (~US$1.200 en centro) con demanda sólida de calidad de vida.
• Guayaquil (Guayas) muestra m² promedio superior a Quito en 2024 (US$1.341/m²), resiliencia en shocks (2020) y polos suburbanos de altísima plusvalía (Samborondón).
• Quito (Pichincha) acumuló ganancias relevantes en 25 años, pero con ciclos más pronunciados (mesetas 2013; caídas 2016–2017 y 2020). Aun así, su precio sigue bajo en el contexto regional (RIAL 2025: US$1.215/m²).